1.2 Beheer van erfpachtcontracten en indien gewenst het afstoten van gemeentelijke vastgoed

Met de woningcorporaties is afgesproken dat 2/3 van de door de corporaties af te dragen meerwaarde bij verkoop of integrale herontwikkeling wordt gestort in de voorziening Meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties. Als gevolg van sterk teruglopende verkopen van corporatiebezit is de geraamde opbrengst van 6 miljoen euro niet behaald met een tekort van 2,622 miljoen euro.

Voor de overige conversies en bestemmingswijzigingen erfpacht is in de begroting een baat opgenomen van 1,518 miljoen euro. De hieronder toegelichte opbrengst van 7,153 miljoen euro leidt tot een voordeel van 5,635 miljoen euro op de begroting:

• Voor het aanpassen van de bestaande erfpachtovereenkomsten na een bestemmingswijziging zijn 16 meerwaardeafdrachten van in totaal 5,030 miljoen euro in rekening gebracht.
• Bij de uitgifte van percelen met als bestemming koopgarantwoningen is in het verleden een meerwaarde in rekening gebracht. Na verkoop van de gebouwde woningen is gebleken dat de bestemming per adres in een aantal gevallen afweek van die van de uitgegeven percelen. Het teveel ontvangen bedrag van 1,2 miljoen euro is terugbetaald en ten laste van de opbrengst geboekt.
• Een aantal erfpachters heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen en heeft hiervoor een afkoopsom betaald van in totaal 3,323 miljoen euro. Hiervan vielen er 40 onder de Conversieregeling Erfpachten 2017 en 10 onder de overige conversieregelingen. In motie 191/2017 heeft de gemeenteraad besloten om de opbrengst uit de Conversieregeling Erfpachten 2017 te reserveren voor Betaalbaar wonen. In 2022 bedroeg de opbrengst minus de uitvoeringskosten 1,217 miljoen euro.

Als gevolg van conversie van erfpachtrechten waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht daalt de opbrengst binnen het erfpachtbeheer structureel. Het saldo van de vervallen erfpachtrechten bedraagt 0,083 miljoen euro.

De baten bestaan uit incidentele opbrengsten op overtollig gemeentelijk bezit dat niet past in een beleidsdoel. Hiervoor is 0,653 miljoen euro in de begroting opgenomen en een opbrengst gerealiseerd van 2,145 miljoen euro:
- 0,268 miljoen euro op de uitgifte in erfpacht en verkoop van kleine percelen, ook wel tuinuitgiftes genoemd;
- 1,877 miljoen euro incidenteel uit de verkoop en uitgifte in erfpacht van overtollig gemeentelijk vastgoed.

De afwijking op de baten betreft:
- Bij twee parkeergarages die in erfpacht zijn uitgegeven is de canon afhankelijk van de parkeeropbrengsten. Vanwege corona liep het gebruik terug en is er een nadelig resultaat van 0,115 miljoen euro ontstaan.
- Lagere erfpachtopbrengsten dan geraamd vanuit de periodieke herzieningen van de canon met 0,283 miljoen euro.
- Diverse kleine voordelen tot 0,070 miljoen euro; met name vanuit het beheer van de erfpachtdebiteuren.

Met de woningcorporaties is afgesproken dat 2/3 van de door de corporaties af te dragen meerwaarde bij verkoop of integrale herontwikkeling wordt gestort in de voorziening Meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties. Als gevolg van sterk teruglopende verkopen van corporatiebezit is de storting gedaald van de laatste jaren gebruikelijke 4 naar 2,2 miljoen euro; per saldo een voordeel van 1,8 miljoen euro.

Verder is voor de conversies en bestemmingswijzigingen erfpacht in de begroting een last opgenomen van 0,752 miljoen euro. De hieronder toegelichte gerealiseerde lasten van 4,571 miljoen euro leiden tot een nadeel van 3,819 miljoen euro op de begroting:

• De behandelkosten van het aanpassen van de erfpachtovereenkomsten met de gewijzigde bestemming en het in rekening brengen van de meerwaardeafdrachten bedragen 0,458 miljoen euro.
• Als bij sloop-nieuwbouw door woningcorporaties sprake is van extra sociale woningbouw en/of bijdrage aan de doelstelling gemengde wijken kan die meerwaarde weer binnen de locatieontwikkeling worden ingezet. In 2022 heeft de gemeente 3,483 miljoen euro hieraan bijgedragen.
• De uitvoeringskosten van de conversieregelingen erfpachten waarbij erfpachters de canon eeuwigdurend hebben afgekocht bedragen 0,254 miljoen euro.
• De afschrijving op de boekwaarde van de erfpachtgronden als gevolg van het vervallen van de canonopbrengsten bedraagt 0,376 miljoen euro.

Voor de lasten die horen bij de uitgifte of verkoop van overtollig gemeentelijk bezit, dat niet past in een beleidsdoel is 0,649 miljoen euro in de begroting opgenomen. De gerealiseerde lasten bedragen 1,637 miljoen euro:

• 0,326 miljoen euro kosten op de uitgifte in erfpacht en verkoop van kleine percelen, ook wel tuinuitgiftes genoemd.
• 0,075 miljoen euro algemene kosten.
• 1,1 miljoen euro verkoopkosten, die vooruitlopend op de verkoop zijn gemaakt. Voorheen werden deze kosten overgeboekt naar de balans en na een verkoop ten laste van het resultaat gebracht. In verband met strikte toepassing van de BBV-voorschriften zijn deze kosten direct ten laste van het resultaat gebracht.
• 0,136 miljoen euro uitgiftekosten in verband met de verkoop en uitgifte in erfpacht van overtollig gemeentelijk vastgoed.

De afwijking betreft een overschrijding op de beheerkosten van 0,080 miljoen euro.