Grondbeleid

De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden veranderd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente.
Het grondbeleid is een middel om de doelstelling Gezond Stedelijk Leven voor iedereen en de bijbehorende ambities op het gebied van voldoende betaalbare woningen, circulair bouwen, mobiliteit, duurzaamheid en een groene openbare ruimte te kunnen realiseren. De gemeente zal hiervoor, indien nodig, een stevigere rol oppakken om deze maatschappelijke doelen te halen. De inzet van actief grondbeleid en de strategische inzet van grondposities wordt toegepast waar dit toegevoegde waarde heeft. Uiteraard alleen op het moment dat de risico’s verbonden aan actief grondbeleid beheersbaar zijn. Deze beleidslijn staat ook in het Coalitieakkoord “Investeren in Utrecht”.

Het Utrechts Grondbeleid beschrijft de verschillende instrumenten van het grondbeleid die hieraan kunnen ondersteunen. De daadwerkelijke inzet van instrumenten wordt per project door de gemeenteraad vastgesteld. In 2023 zal een nieuwe Nota Grondbeleid ter besluitvorming aan de Raad worden aangeboden.

Per gebied en locatie moet de rol van de gemeente worden gedefinieerd. De hogere dichtheden die we in de Merwedekanaalzone en de tweede fase van het Stationsgebied willen realiseren in samenhang met de hoge ambities als het gaat om gezonde verstedelijking op het gebied van duurzaamheid en mobiliteit, vragen om een expliciete en regisserende rol. De uitgangspunten voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 – waarbij nadrukkelijk wordt gekozen om de groei van de stad te benutten om gezond stedelijk leven voor iedereen te versterken met als eerste prioriteit verdichting - zijn hierbij richtinggevend.

Aan de basis van het Utrechts Grondbeleid ligt de Wet op de ruimtelijk ordening (Wro) en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV); deze zorgen ervoor dat de gemeente de door haar gewenste rol zo goed mogelijk kan vormgeven.

Instrumenten grondbeleid
Het instrumentarium waarvan gebruikgemaakt kan worden bij het uitvoeren van het grondbeleid zijn, naast vrijwillige verwerving, onder meer voorkeursrecht, onteigening, kostenverhaal en erfpacht. Het beschikbare instrumentarium alsmede de bestuurlijke en ambtelijke bevoegdheden ten aanzien van de inzet van het instrumentarium staan beschreven in het Utrechts Grondbeleid en het bijbehorende Verwervings- en taxatieprotocol. Ook in de nieuwe Nota Grondbeleid van de gemeente Utrecht zullen de instrumenten en de bevoegdheden m.b.t. de inzet van deze instrumenten een plek krijgen.

Actuele ontwikkelingen
Het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR), met daarin onder andere de voortgang van de lopende grondexploitaties, maakt onderdeel uit van de Voorjaarsnota. Onderdeel van deze rapportage is een vertrouwelijke bijlage met gedetailleerde informatie per grondexploitatieproject.
Bij de behandeling van de begroting wordt in de tweede bestuursrapportage op basis van actuele informatie gerapporteerd over (mogelijke) wijzigingen ten opzichte van het MPR voor de lopende grondexploitatieprojecten. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste indicatoren, zoals de grondprijs, het aantal m2 kantoorruimte, de fasering van de woningmarkt (en eventuele noodzakelijk geachte herprogrammering), de rente en de mogelijke impact van andere ontwikkelingen/politieke keuzes. Naast de actuele informatie over de grondexploitatieprojecten, de tussentijdse winstnemingen, het verloop van de Reserve grondexploitatie waaronder de omvang van de robuuste posten binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn en de stand van de voorziening ten behoeve van negatieve grondexploitaties wordt ook gerapporteerd over de investeringsimpuls RSU en de voortgang van de woningbouwproductie.

De inhoudelijke ontwikkelingen binnen Leidsche Rijn, Stationsgebied en bestaand stedelijk gebied worden in het programma Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Erfgoed gedetailleerd toegelicht.

Gedurende 2022 is het totale saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) met 11,6 miljoen euro (NCW prijspeil 2023) verbeterd ten opzichte van 2021. Vervolgens is dit saldo verlaagd met technisch noodzakelijke tussentijdse winstnemingen (ten gunste van de reserve grondexploitatie). Het saldo van de negen actieve grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) bedraagt per 1 januari 2023 19,6 miljoen euro positief (NCW prijspeil 2023). Na winstneming van 5,3 miljoen euro uit enkele positieve projecten resteert een saldo van 14,3 miljoen euro positief (NCW prijspeil 2023).

De grondexploitatie Leidsche Rijn komt na de actualisatie uit op een positief saldo van 21,5 miljoen euro (NCW prijspeil 2023). Met het positieve saldo van 21,5 miljoen euro laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een verbetering zien van 0,7 miljoen euro. Na tussentijdse winstneming van 3,8 miljoen euro, verplicht voorgeschreven door het BBV, bedraagt het positieve saldo 17,7 miljoen euro. De werkelijke kosten Leidsche Rijn in verhouding tot de totaal gebudgetteerde kosten staan in de POC-berekening op 78%. De werkelijke opbrengsten Leidsche Rijn in verhouding tot de totale opbrengsten staan op 79%. Het POC-percentage komt daarmee voor 2022 uit op 61%. De komende jaren zal dit percentage met 2–5% per jaar stijgen. De tussentijdse genomen winst ad 3,8 miljoen euro is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

De actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied heeft geleid tot een bijstelling van het geprognosticeerd eindsaldo naar 91,8 miljoen euro negatief op eindwaarde. Het saldo heeft niet geleid tot een tussentijdse winstneming vanuit de grondexploitatie Stationsgebied.

Op eindwaarde zijn de saldi na de tussentijdse winstneming 2022 als volgt:

Voor winstneming zijn de saldi op eindwaarde:

Reserve grondexploitaties
Het verloop van de reserve grondexploitaties is de komende jaren naar huidig inzicht als volgt:

Voorziening negatieve grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: 'Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten'.
Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo, of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo, vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting, worden uit de reserve grondexploitatie gefinancierd.
Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2022 een voorziening van 11,7 miljoen euro voor binnenstedelijke grondexploitatieprojecten nodig en 91,8 miljoen euro voor het Stationsgebied.